联合会一般建议新移民家庭先租后买：至少住上半年到一年，摸清学区、通勤、社区，再决定买在哪里。租房看起来简单，但新移民会卡在一个地方：房东要查信用和收入，而你两样都没有。这篇把流程和过审办法讲清楚。买房的内容见新移民买房。
找房渠道与防骗
常见渠道有：房源网站和应用、大型公寓社区的租赁办公室、本地房产经纪、华人社区和朋友介绍。大型公寓社区（由物业公司统一管理）流程标准、对新移民友好，但价格偏高；私人房东价格灵活，但审核标准因人而异。部分城市的惯例是租客向经纪支付一笔中介费，以当地为准。
租房骗局的套路高度一致：图片精美、价格明显低于周边、“房东在外地”、要求在看房前先付押金或汇款。原则只有一条：没有实地看过房、没有核实房东或物业身份，不付任何钱。 用能追溯的方式付款，不用现金、礼品卡或不可撤销的转账。
看房要看什么
| 项目 | 怎么看 |
|---|---|
| 水 | 开热水看多久热、水压、马桶冲水 |
| 暖气与空调 | 什么类型、谁付费、运行时噪音 |
| 门窗 | 关得严不严、有没有纱窗、隔音 |
| 手机信号与网络 | 在屋里打个电话、问楼里有哪几家网络运营商 |
| 霉斑、虫害、异味 | 看浴室角落、橱柜底下 |
| 洗衣 | 屋内、楼内公用还是没有 |
| 停车 | 几个车位、是否另收费、访客停哪 |
| 周边 | 白天和晚上各去一次，看通勤路线和超市 |
| 学区 | 用学区官网的地址查询工具核实，不信广告，见子女入学基础 |
申请要交什么
多数房东或物业会要求：
- 身份证件（护照、绿卡或签证页背书）；
- 社安号（用于信用查询，没有的话问能否用护照替代）；
- 收入证明：工资单、录用信或银行流水，常见要求是月收入达到月租的若干倍（如 2.5 到 3 倍）；
- 租房历史和推荐人；
- 申请费（用于信用和背景调查）；
- 押金，通常是一到两个月租金，部分州对押金上限有规定。
没有信用记录怎么过审
这是新移民最常被拒的原因，也是最有办法解决的。按常见程度排列：
- 预付几个月租金。很多房东接受，部分州对预付金额有限制，以各州为准。
- 提高押金。同样受各州上限约束。
- 提供资金证明。美国银行账户的流水、存款证明，说明你有足够的钱按时付租。这也是为什么落地后尽早开户、把钱汇过来，见社安号、银行账户、信用记录。
- 担保人（guarantor / co-signer）。一位在美国有稳定收入和良好信用的人为你担保，通常要求是本州或本国居民，担保人在法律上对租金负责，所以不是随便能请到的。
- 第三方担保服务。有公司收费为租客提供担保，大型公寓社区有时接受，费用一般为一个月租金的一部分，具体以各家为准。
- 写一封说明信。解释自己是新移民、资金状况如何、家庭情况，附上材料，私人房东往往吃这一套。
联邦《公平住房法》禁止基于国籍、种族、宗教、家庭状况等原因拒租，但房东可以合法地要求信用和收入证明。如果你怀疑被拒是因为国籍而不是材料，可以向住房与城市发展部（HUD）投诉。
租约：必须看清的条款
租约（lease）是有法律效力的合同，签之前逐条看，看不懂的让对方解释并写进去。
| 条款 | 要确认什么 |
|---|---|
| 租期 | 固定期（通常 12 个月）还是按月；到期后自动续约还是转为按月 |
| 租金与付款日 | 金额、付款方式、宽限期、滞纳金 |
| 押金 | 金额、什么情况下扣、退还期限 |
| 水电网 | 哪些包含在租金里，哪些自己开户 |
| 维修 | 谁负责、怎么报修、紧急情况联系谁 |
| 提前解约 | 违约金多少、提前多久通知、能否转租 |
| 房东进入 | 一般须提前通知，期限以各州为准 |
| 宠物、访客、装修 | 允许范围与额外费用 |
| 退租通知 | 到期前多久书面通知（常见 30 到 60 天），忘了可能自动续约 |
| 租客保险 | 很多物业要求购买租客保险（renter’s insurance），不贵 |
搬入当天，用手机把每个房间、每面墙、每个电器的状况拍照录像，发一份给房东存档。这是将来押金退还最有力的证据。
租客权益与押金退还
各州法律普遍保障的几项基本权利：房屋必须符合居住条件（供暖、供水、无严重安全隐患）、房东进入须提前通知、驱逐必须经过法院程序而不能换锁赶人。押金退还有各州规定的期限，房东扣款须有逐项清单，正常磨损（normal wear and tear）不能扣，只有损坏才可以。
退租时和搬入一样拍照，和房东一起做退房检查并签字。押金被不合理扣留，可以通过小额法庭（small claims court）处理，很多州对恶意扣押金有加倍赔偿的规定，以各州为准。
水电网开通
| 项目 | 怎么开 | 注意 |
|---|---|---|
| 电、燃气 | 向所在区域的公用事业公司开户，电话或网上办理 | 没有信用或社安号可能要交押金，用一段时间后退还 |
| 水、污水、垃圾 | 公寓通常包含在租金里，独栋可能需自己开户 | 问房东 |
| 网络 | 先问楼里有哪些运营商，比价后预约安装 | 安装可能排一两周，搬入前就预约 |
| 租客保险 | 向保险公司购买，保自己的财物和责任 | 签租约时就要 |
搬入后别忘了去邮局登记或在线办理地址，并在 10 天内向 USCIS 提交 AR-11。
投资人要点
- 先租后买，住过半年再决定买在哪。
- 没看房、没核实房东身份，不付任何钱。
- 没有信用记录可以用预付租金、资金证明、担保人或说明信过审。
- 签租约前看清租期、押金、提前解约、退租通知这几条，搬入搬出都拍照存证。
- 押金只能扣损坏，不能扣正常磨损；被不合理扣留可走小额法庭。
来源
- 住房与城市发展部（HUD）：Tenant Rights — https://www.hud.gov/topics/rental_assistance/tenantrights
- 住房与城市发展部（HUD）：Fair Housing and Equal Opportunity — https://www.hud.gov/program_offices/fair_housing_equal_opp
- USA.gov：How to file a complaint against a landlord — https://www.usa.gov/tenant-rights
- USCIS：Change of Address (AR-11) — https://www.uscis.gov/ar-11